基本案情

      2013年2月7日原告孙某（出租方）与被告王某（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定涉案房屋坐落于即墨市通济街道办事处某处，共计12间。原告从2013年3月1日起将出租房屋交被告使用。每年被告王某应向出租方交纳房租共30000元。双方还约定承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还要加收租金每日3‰的违约金。后因被告未及时支付租赁费，2015年9月14日，原告诉至法院，要求被告参照原被告合同约定的租金标准判令二被告立即支付原告房屋占有使用费45000元，以及水电费956元，共计45956元，并自2014年9月1日（被告实际占有至2014年8月31日）起至判决生效之日以45000元为基数每日按3‰利率承担赔偿原告经济损失。庭审中，原告称涉案房屋所占用土地及建房手续正在办理中，但庭后并未提交。

法院裁判

      法院认为，原告孙某与被告王某签订的《房屋租赁合同》，原告虽称涉案房屋所占用土地及建房手续正在办理中，但因其并未提交涉案租赁房屋的建设规划许可证、房权证等相关证件，应承担举证不能的责任，应视为没有该证件。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。因被告王某并未与原告孙某就涉案房屋办理交接手续，故被告王某应根据合同约定的年租金30000元的标准向原告孙某支付自2014年3月1日起至2015年8月31日止的房屋占有使用费，但应以原告孙某主张的45000元为限。因租赁合同无效，原告孙某提出的要求被告按照每日3‰利率赔偿其经济损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告孙某提出的要求被告支付其垫付的956元水电费的诉讼请求，因被告对此不予认可，原告提交的956元的水电费收款收据既无收款单位公章，又无法证明该证据与被告租赁涉案房屋有关联性，原告孙某应承担举证不能的责任。故本院对于原告孙某的该项诉讼请求依法不予支持。

      裁判结果：一、原告孙某和被告王某签订的涉案《房屋租赁合同》无效；二、被告王某于判决生效后十日内参照年租金30000元的标准支付原告孙某自2014年3月1日起至2015年8月31日的房屋占有使用费，但应以原告孙某主张的45000元为限；三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

律师分析

      一、房屋租赁合同效力分析

      《城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第四十条和第六十四条规定均属效力性强制性规定，违反该两条规定的行为属于《合同法》第五十二条第五项所规定的情形，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当然，未取得建设工程规划许可证的房屋，不仅违反了《城乡规划法》的强制性规定，也规避了建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了社会公共利益，应当属于无效。

在本案中，孙某与王某签订《房屋租赁合同》，即因原告无法提供建设工程规划许可证，而被法院认定涉案合同无效。

      二、房屋租赁合同无效后的处理

      《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

     （一）返还财产

      房屋租赁合同被认定无效后，一方当事人取得的对方当事人的财产及财产性利益，应当予以返还。包括承租人应当将涉案房屋返还给出租人，出租人应当根据合同收取的租金、押金、保证金等费用返还给承租人。在本案中，被告已于2015年9月1日后搬离涉案租赁房屋，且原告已将涉案房屋租赁给其他人使用，因此不涉及返还房屋的问题。被告已支付的2013年度租赁费，已抵该年度房屋占有使用费，因此也不涉及返还问题。

    （二）支付房屋占有使用费

      尽管房屋租赁合同被认定无效，但承租人在占有使用出租人的房屋期间，事实上也获得了财产性收益，应当返还给出租人，即向出租人支付房屋占有使用费，这也是公平原则的体现。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。”在本案中法院即认定被告根据合同约定的年租金30000元的标准向原告孙某支付房屋占有使用费。

   （三）损失责任承担

      本案中为涉及损失承担的问题，但在其他房屋租赁合同无效的案件中可能会涉及。因此在此仍加以论述。

房屋租赁合同被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。对于出租人而言，如果承租人在租赁期间损坏了房屋或者其中的设施，可要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

对于承租人而言，因房屋租赁合同无效导致的损失主要表现在装饰装修上，其损害责任的分配规则为：

      1.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

      2. 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失的。

      3. 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

      (一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

      (二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

      就过错责任而言，出租人对其所出租的房屋是否取得建设工程是明知的，且其有义务保证出租房屋为合法有权出租的房屋，因此，如果是因出租房屋没有建设工程规划许可证而导致房屋租赁合同无效，出租人应承担全部或主要责任。当然，承租人也应当尽到审慎审查义务，如果没有进行合理的审查，也应承担相应的过错责任，但理论上讲，承租人承担的过错责任不应超过50%。

      三、其他问题

      1. 未取得建设工程规划许可证的补救

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定房屋租赁合同有效。此时 “一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回重审等情形。

      在本案庭审过程中，原告孙某称涉案房屋所占用土地及建房手续正在办理中，经合议庭向其释明要求其在规定日期提交涉案房屋相关手续及证件，但原告孙某庭后并未提交，因此要承担举证不能的后果，最终涉案合同被认定无效。

      2.房屋租赁合同中违约金条款的效力

      房屋租赁合同被认定无效后，自始没有法律约束力，当事人不能援引合同中的违约金条款，来追究对方当事人的责任。但是合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

      本案中，虽然双方约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应加收租金每日3‰的违约金。但因租赁合同无效，最终法院没有支持原告提出的要求被告按照每日3‰利率赔偿其经济损失的诉讼请求。