基本案情

2017年3月7日王某（32周岁）与钱某签订房屋转让合同，以197万元的价格购买了某住宅小区房产一套。同年，当地楼市政策调整，房屋市场价比交易时增值100余万元。因此，转让人钱某提出要求加价，否则不予配合过户。经过多次协商，最终王某同意在原价格197万基础上增加3万元，后双方签订了二手房买卖合同，并办理了不动产权变更登记，王某取得涉案房屋的不动产权登记证书。后续双方签订了《交楼确认书》，确认交楼事宜。

同年8月，转让人钱某的儿子以母亲系精神残疾的无民事行为能力人为由诉至人民法院，请求法院判决钱某与王某的房屋买卖合同无效并要求王某退还房产。

案件焦点

本案焦点：无民事行为能力人（身患精神残疾的精神病人）所签订的合同是否有效？

法院观点

法院经审理查明，2009年4月钱某因遭打劫导致头部重伤昏迷，随后送至医院治疗，同年12月出院。2010年4月，司法鉴定机构依法做出鉴定结论：钱某为重型开放性颅脑损伤，精神残疾评定为重度 （一级）。2012年，残疾人联合会向钱某发放了《残疾人证》并指定了钱某的弟弟为其监护人。

一审法院认为，王某明知钱某系涉案房屋的所有权人，亦是转让合同相对方，整个交易过程中却未与一直在场的钱某有过任何沟通，没有确认钱某其弟是否已经取得对涉案房屋作出处分的授权委托，而是越过合同当事人钱某，对合同内容的确定均直接与钱某其弟沟通，合同部分现金价款亦直接交给钱某弟弟，这显然不符合正常人购买价款高达数百万房产的审慎心理与交易习惯。钱某作为一个精神重度残疾的病人，有明显异于正常的言行举止。被告王某在长达一个小时的合同签订及后续合同履行过程中，多次与钱某当面接触，却对钱某的异常言行视若无睹，结合签订合同时钱某一直由多位家人陪同及本人一言不发、只有在需要签名时按手印等有悖常理的表现，王某称无法得知钱某存在精神疾病的答辩，法院不予确认，认为购买涉案房产行为不属于善意取得。此外，一审法院还认为，该案涉及的房产交易行为恰好发生在钱某之子郝某向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，该房产交易动机存疑。

法院判决：解除双方签订的房屋买卖合同，要求王某解除抵押，退还房产。至于购房款的退还，则要王某另寻法律途径解决。

律师点评

根据《中华人民共和国民法总则》第二十条、第二十一条之规定，无民事行为能力人所签订合同纠纷主要表现为两类：一是不满八周岁的未成年人订立合同引起的纠纷，二是不能辨认自己行为的成年人订立合同引起的纠纷。在司法实践中，因精神残疾的成年人订立合同所引发的纠纷，既有合同相对人向法院起诉请求确认合同无效，也有精神残疾的成年人的法定代理人向法院起诉请求确认合同无效。

律师认为，首先，无民事行为能力人所签订的合同并不当然无效。在解决涉及当事人缔约能力的问题上，法律要平衡两种基本利益：一方面，对缺乏缔约能力的当事人给予保护原则。另一方面，对合同相对方的期待利益、信赖利益和恢复原状的权益也给予适当的保护。

其次，身患精神残疾的精神病人通常能够处理日常事务，有的甚至从事正常工作。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第三至五条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制行为能力为由，主张以上行为无效，由此形成了无民事行为能力人从事的部分法律行为有效的规则。这一规定，是为了克服原民法通则中僵化规定的弊端。

最后，订立合同的经济目的，是双方通过合同的履行，进而实现合同当事人效益的最大化。为了实现效益最大化、防止合同在履行过程中发生的履约风险，当事人要经过要约、承诺等“讨价还价”的准备过程。整个过程均需要合同当事人付出金钱、时间、精力的成本。合同一旦被确认无效，就要按照“恢复原状”的原则在当事人之间产生相互返还已经履行的财产或赔偿损失的责任。相互返还财产不仅意味着当事人为履行已经支付的费用不能得到补偿、立约目的不能实现，而且这种相互返还将会增加不必要的返还费用，从而造成财产的再损失和再浪费。不符合民法设立之初“鼓励交易”的原则。  

综上，法院在审理无民事行为能力人订立合同无效时应避免一刀切，切实保护双方当事人利益为原则审判。