案情简介

原告俞xx与案外人余xx系母子关系。2011年8月4日，原告以余xx名义与被告房地产开发商公司签订商品房买卖合同，约定余xx购买被告开发建设的房屋，房屋总价款为3140463元，买受人以按揭方式付款，合同签订当日须支付房价款的30%(950463元)，剩余部分款项由买受人向银行按揭贷款获得。合同附件八第十一条约定：“若买受人违反本市住房限购政策的相关规定，本合同无效。”

      在签订购房合同时，原告名下已有两套房屋。

     原告于2014年4月16日诉至原审法院，请求判令：

      1、确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；

      2、被告即时退还原告房屋预付款950463元，并赔偿自预付款支付之日至实际退还日的利息损失；

      3、本案诉讼费用由被告承担。

裁判结果

法院认为原告与案外人余xx存在借名买房合同关系。原、被告之间的商品房买卖合同并不存在法定的合同无效情形。地方性限购政策并非法律、行政法规，其只属于管理性强制规定，而不是效力性强制规定，并不能导致合同无效。虽然购房合同附件中约定的：“若买受人违反本市住房限购政策的相关规定，本合同无效。”但是合同的效力是法律对当事人之间成立合同的法定评价，并不会因当事人的约定而无效。因此判决驳回原告诉讼请求。

       原告不服一审判决提出上诉，二审法院维持原判。

律师观点

按照《合同法》第五十二条的规定，合同无效情形有五种：

① 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

② 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

③ 以合法形式掩盖非法目的；

④ 损害社会公共利益；

⑤ 违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中由于原告及案外人系母子关系，且均为完全民事行为能力人，均知晓原告系借名买房，该借名买房合同关系也只涉及原告及案外人的利益，因此不能适用第(1)、(2)项。

第(3)项的关键是是否存在非法目的，根据《合同法解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而“限购令”文件都只是行政规范性文件，其效力低于法律和行政法规的效力级别，因此也不能将该合同目的认定为非法，本案也不能适用第（3）项的规定。

同理也显然不能适用第(5)项。最后关于第(4)项，是否存在损害社会公共利益的问题，本人认为国家大力推行限购政策，目的是遏制过快增长的房价，切实解决城镇居民住房难，买房难的问题。但该政策只是具有公共政策的性质，并没有明确的法律依据，并且限购政策具有“暂时性”、“地域性”，也就是说如果在一个地区违反限购政策属于违法、违规行为，在另一个地区有可能并不违法、违规。因此限购政策最多只能代表一个地区的利益，而不能代表社会公共利益，所以也不能适用第(4)项的规定。

综上所述，本案中的原告违反“限购令”的买房行为并不能致使商品房买卖合同无效。